Pardavimas
Paslauga
Komercinis nekilnojamasis turtas
Biurai, prekybos, sandėliavimo ir gamybos patalpos. Skaičiuojame ne kvadratinius metrus, o visas nuomininko ar savininko sąnaudas.
Verslui, ieškančiam patalpų, ir komercinio turto savininkams
Problema
Kaina, kuri paaiškėja tik po metų
Komercinių patalpų paieška beveik visada prasideda nuo skelbiamos kainos už kvadratinį metrą. Tai patogus, bet klaidinantis skaičius. Prie jo prisideda bendro naudojimo plotų koeficientas, eksploatacinis mokestis, nekilnojamojo turto mokestis, komunaliniai mokesčiai ir indeksavimas — galutinė suma neretai 30–45 procentais didesnė nei ta, kurią matėte skelbime.
Antra dažna klaida — patalpos parenkamos pagal šiandienos poreikį. Verslas, per dvejus metus išaugęs nuo dešimties iki dvidešimties darbuotojų, atsiduria situacijoje, kai sutartis dar galioja trejus metus, o patalpos jau per mažos. Nutraukimo sąlygos tokiais atvejais kainuoja brangiai.
Savininkų pusėje problema kitokia: komercinis objektas vertinamas ne pagal grožį, o pagal nuomos srautą. Patalpos, išnuomotos trumpalaike sutartimi nepatikimam nuomininkui, gali būti vertos dešimtimis procentų mažiau nei tos pačios patalpos su penkerių metų sutartimi ir stabiliu nuomininku.
Kur dažniausiai prarandami pinigai
- Skelbiama kaina neatspindi realių mėnesinių sąnaudų
- Neaiškus bendro naudojimo plotų koeficientas ir eksploataciniai mokesčiai
- Patalpos parenkamos šiandienai, be augimo scenarijaus
- Nuomos sutartis neturi aiškių nutraukimo ir subnuomos sąlygų
- Techniniai parametrai — elektros galia, aukštis, įvažiavimas — tikrinami per vėlai
- Savininkas nevertina, kaip nuomos struktūra veikia objekto vertę
Sprendimas
Kaip dirbame mes
Nuomininkams pokalbį pradedame ne nuo patalpų, o nuo veiklos: kiek darbuotojų, koks darbo grafikas, kokie krovinių ar klientų srautai, kokia reikalinga elektros galia, kiek automobilių stovės kieme, kokie augimo planai per trejus metus. Tik tada atrenkame objektus ir kiekvienam sudarome bendrų sąnaudų lentelę penkeriems metams.
Savininkams dirbame priešinga kryptimi: žiūrime, kaip patalpas pristatyti rinkai ir kokia nuomos struktūra maksimizuoja tiek pinigų srautą, tiek objekto vertę. Dažnai patariame priimti šiek tiek mažesnę nuomos kainą mainais už ilgesnį terminą ir patikimesnį nuomininką — pardavimo momentu tai atsiperka su kaupu.
Abiem atvejais daug dėmesio skiriame sutarčiai. Komercinės nuomos sutartys yra ilgos ir asimetriškos: indeksavimo formulė, remonto pareigų pasiskirstymas, subnuomos teisė, nutraukimo sąlygos ir garantijos gali kainuoti daugiau nei pati nuomos kaina.
Ką konkrečiai gaunate
- Veiklos poreikių ir techninių parametrų analizė
- Objektų atranka su bendrų sąnaudų lentele penkeriems metams
- Techninių parametrų patikra: galia, aukštis, apkrovos, įvažiavimas
- Nuomos sutarties sąlygų analizė ir derybos
- Savininkams — nuomos strategija, didinanti objekto vertę
- Nuomininkų mokumo ir veiklos patikimumo vertinimas
- Sandorio ar nuomos paleidimo koordinavimas
Procesas
Komercinio NT procesas
Kiekviename etape žinote, kas vyksta, kas už tai atsakingas ir kada laukti rezultato.
- 01
Poreikių ir veiklos analizė
Aptariame veiklos pobūdį, darbuotojų skaičių, srautus, technines sąlygas ir augimo planus. Savininkams — objekto būklę, esamas sutartis ir tikslus.
- 02
Rinkos apžvalga
Pateikiame rinkos pjūvį: kokie objektai atitinka kriterijus, kokios realios nuomos kainos, koks laisvų patalpų lygis ir kaip juda kainos konkrečioje zonoje.
- 03
Objektų atranka ir apžiūros
Atrenkame objektus ir organizuojame apžiūras. Kiekvieno metu tikriname techninius parametrus: elektros galią, patalpų aukštį, grindų apkrovas, vėdinimą, įvažiavimą, parkavimą.
- 04
Sąnaudų skaičiavimas
Kiekvienam objektui sudarome bendrų sąnaudų lentelę: nuoma, bendro naudojimo plotai, eksploatacija, mokesčiai, komunaliniai, indeksavimas. Objektus palyginame vienoje eilutėje.
- 05
Sutarties derybos
Deramės dėl kainos, nuomos atostogų, įrengimo įnašo, indeksavimo formulės, subnuomos teisės, nutraukimo sąlygų ir garantijų. Sutartį peržiūrime punktas po punkto.
- 06
Perdavimas ir paleidimas
Koordinuojame patalpų perdavimą, aktų surašymą, skaitiklių fiksavimą ir įrengimo darbų pradžią. Savininkams — nuomininko įsikėlimą ir sutarties administravimą.
Rezultatas
Ką gaunate
Nuomininkas gauna sprendimą, kurio kaina nekelia netikėtumų. Bendrų sąnaudų lentelė parodo realią mėnesinę sumą, o sutarties sąlygos numato, kas atsitiks, jei verslas augs greičiau ar lėčiau nei planuota. Praktikoje derybos dėl nuomos atostogų ir įrengimo įnašo mūsų klientams vidutiniškai sutaupo dviejų–keturių mėnesių nuomos vertės sumą.
Savininkas gauna nuomos struktūrą, kuri didina turto vertę. Ilgesnė sutartis su patikimu nuomininku ir aiškia indeksavimo formule yra pagrindinis komercinio objekto vertės variklis — dažnai stipresnis nei bet kokia investicija į apdailą.
- Vidutinė derybų nauda nuomininkui
- 2–4 mėn.Vidutinė derybų nauda nuomininkui
- Skaičiuojamas sąnaudų horizontas
- 5 m.Skaičiuojamas sąnaudų horizontas
- Tikrinamų techninių parametrų
- 15+Tikrinamų techninių parametrų
DUK
Dažniausiai užduodami klausimai
Klausimai, kuriuos girdime beveik kiekvieno pirmo susitikimo metu. Jei jūsų klausimo čia nėra — parašykite, atsakysime asmeniškai.
Prie bazinės nuomos už naudingą plotą reikia pridėti bendro naudojimo plotų koeficientą, eksploatacinį mokestį, nekilnojamojo turto mokestį, komunalinius mokesčius ir metinį indeksavimą. Verslo centruose skirtumas tarp skelbiamos ir faktinės kainos dažnai siekia 30–45 procentus. Mes visada pateikiame galutinę sumą už mėnesį ir jos projekciją penkeriems metams.
Nuomos atostogos — laikotarpis sutarties pradžioje, kai nuoma nemokama arba mokama sumažinta, dažniausiai skirtas įrengimo darbams. Įrengimo įnašas — savininko prisidėjimas prie patalpų pritaikymo nuomininko veiklai. Abu dalykai yra derybų objektas ir ilgesnėse sutartyse jų dydis gali siekti kelių mėnesių nuomos vertę.
Nuomininkui trumpesnė sutartis reiškia lankstumą, bet ir silpnesnę derybinę poziciją dėl kainos, nuomos atostogų ir įrengimo įnašo. Ilgesnė sutartis su aiškiai aprašyta ankstyvo nutraukimo galimybe dažnai yra geriausias kompromisas. Savininkui ilgesnė sutartis su patikimu nuomininku tiesiogiai didina objekto vertę.
Priklausomai nuo veiklos: leistiną elektros galią, patalpų aukštį, grindų apkrovas, vėdinimo ir vėsinimo sistemas, priešgaisrinius reikalavimus, įvažiavimo ir iškrovimo galimybes, parkavimo vietų skaičių, interneto infrastruktūrą ir patalpų paskirtį Registrų centro duomenyse. Neatitinkanti paskirtis vėliau gali sutrukdyti gauti leidimus veiklai.
Taip. Tokiu atveju objektas parduodamas kaip investicinis produktas, todėl pristatymas remiasi nuomos srautu, sutarčių terminais, indeksavimo sąlygomis ir nuomininkų patikimumu. Paruošiame pajamų ir sąnaudų suvestinę bei kapitalizacijos skaičiavimą — tai kalba, kurią supranta investuotojai.
Biuro patalpoms Vilniuje dažniausiai reikia 1–3 mėnesių nuo pirmojo pokalbio iki sutarties pasirašymo, sandėliavimo ar gamybos patalpoms su specifiniais reikalavimais — 3–6 mėnesių. Prie to reikia pridėti įrengimo laiką, kuris priklauso nuo darbų apimties ir dažnai užtrunka ilgiau nei pati paieška.
Taip, komercinio NT sandorius vykdome Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje, o logistikos bei gamybos objektų atveju — ir pagrindiniuose transporto koridoriuose aplink šiuos miestus. Kiekvienoje rinkoje remiamės vietiniais duomenimis, nes laisvų patalpų lygis ir kainų dinamika skiriasi.
Susiję objektai
Objektai, susiję su šia paslauga
Keli aktualūs objektai iš mūsų portfelio. Visas sąrašas su filtrais — objektų kataloge.
Susijusios paslaugos
Ko dar gali prireikti
Dažniausiai šios paslaugos eina kartu — vieno sandorio metu prireikia kelių skirtingų sričių.
Investicinis NT
Investicinius objektus pristatome su pinigų srautų modeliu: bruto ir neto grąža, paskolos įmoka, prastovos ir išėjimo scenarijus.
Sužinoti daugiauNT nuoma
Randame nuomininką, kuris moka laiku ir lieka ilgiau. Atranka, sutartis ir perdavimo aktas — kad nuoma būtų pajamos, o ne rūpestis.
Sužinoti daugiauNT konsultacijos
Valanda pokalbio su žmogumi, kuris mato dešimtis sandorių per metus. Be tarpininkavimo sutarties ir be įpareigojimų — tik atsakymai.
Sužinoti daugiauUžklausa
Kitas žingsnis — trumpas pokalbis
Parašykite, kokia jūsų situacija ir kokie terminai. Susisiekiame tą pačią darbo dieną, o pirmoji konsultacija nieko nekainuoja ir niekur neįpareigoja.
- Užklausa iš karto keliauja šios srities brokeriui — nereikia pasakoti to paties du kartus.
- Gaunate rinkos duomenimis pagrįstą atsakymą, o ne bendrą paslaugos pristatymą.
- Verslui, ieškančiam patalpų, ir komercinio turto savininkams
Raskime patalpas, kurios tinka jūsų verslui
Aprašykite veiklą, reikalingą plotą ir terminus — pateiksime rinkos apžvalgą ir konkrečių objektų sąnaudų palyginimą per kelias darbo dienas.