Pardavimas
Paslauga
Investicinis nekilnojamasis turtas
Investicinius objektus pristatome su pinigų srautų modeliu: bruto ir neto grąža, paskolos įmoka, prastovos ir išėjimo scenarijus.
Investuotojams, perkantiems NT nuomos pajamoms arba vertės augimui
Problema
Grąža, kuri egzistuoja tik skelbime
Investicinis NT Lietuvoje ilgą laiką buvo parduodamas viena fraze: kainos vis tiek kils. Kol palūkanos buvo artimos nuliui, o kainos augo dviženkliais tempais, tokia logika veikė net ir tada, kai objektas buvo pasirinktas atsitiktinai. Pasikeitus palūkanų aplinkai, paaiškėjo, kiek daug pirkinių buvo pagrįsti viltimi, o ne skaičiavimu.
Antra problema — kaip skaičiuojama grąža. Skelbimuose beveik visada rodoma bruto grąža: metinė nuoma padalyta iš pirkimo kainos. Realiai investuotojas gauna neto grąžą, iš kurios atimti mokesčiai, kaupiamosios įmokos, draudimas, remontas, prastovos ir valdymo laikas. Skirtumas tarp šių dviejų skaičių dažnai siekia trečdalį.
Trečia — beveik niekas nekalba apie išėjimą. Objektas, kurį lengva nupirkti, nebūtinai yra objektas, kurį po penkerių metų bus lengva parduoti. Butas be balkono pirmame aukšte prie triukšmingos gatvės nuomojasi puikiai, bet jo pirkėjų ratas antrinėje rinkoje yra kur kas siauresnis.
Kur dažniausiai prarandami pinigai
- Skelbiama grąža skaičiuojama neįvertinus mokesčių ir prastovų
- Neatsižvelgiama į paskolos įmoką ir palūkanų pokyčio riziką
- Objektas perkamas be aiškaus išėjimo scenarijaus
- Nevertinamas laikas, kurio pareikalaus nuomos valdymas
- Nauji projektai vertinami pagal vizualizacijas, o ne pagal rajono nuomos duomenis
- Portfelis formuojamas atsitiktinai, be rizikos išskaidymo
Sprendimas
Kaip dirbame mes
Kiekvienam investuotojui pirmiausia sudėliojame investicinį profilį: kiek nuosavų lėšų, koks laiko horizontas, kiek valdymo laiko realiai turite ir ar svarbiau stabilus pinigų srautas, ar vertės augimas. Nuo šių atsakymų priklauso, ar kalbame apie vieno kambario butą Šnipiškėse, ar apie komercines patalpas su ilgalaikiu nuomininku.
Kiekvieną objektą pristatome su vienodos struktūros skaičiavimu: pirkimo kaina su visais kaštais, realistiška nuomos kaina pagal rajono sutartis, bruto grąža, neto grąža po mokesčių ir sąnaudų, pinigų srautas po paskolos įmokos ir jautrumo analizė — kas nutinka, jei nuoma nukrenta 10 procentų arba palūkanos pakyla vienu punktu.
Galiausiai kalbame apie išėjimą. Vertiname, kam objektas bus patrauklus po penkerių ir dešimties metų, kokia yra rajono plėtros perspektyva ir kokia mokestinė situacija susiklostys parduodant. Tai nuobodžiausia pokalbio dalis ir dažniausiai svarbiausia.
Ką konkrečiai gaunate
- Investicinio profilio ir tikslų nustatymas
- Objektų atranka pagal grąžos ir rizikos kriterijus
- Pinigų srautų modelis: bruto, neto grąža ir srautas po paskolos
- Jautrumo analizė nuomos ir palūkanų pokyčiams
- Rajono nuomos rinkos ir prastovų duomenys
- Išėjimo strategijos ir mokestinės situacijos apžvalga
- Nuomos paleidimas ir administravimas po pirkimo
Procesas
Investavimo procesas
Kiekviename etape žinote, kas vyksta, kas už tai atsakingas ir kada laukti rezultato.
- 01
Investicinio profilio nustatymas
Aptariame nuosavų lėšų dydį, finansavimo galimybes, laiko horizontą, rizikos toleranciją ir tai, kiek valdymo laiko realiai galite skirti. Sutariame, ar siekiate pinigų srauto, ar vertės augimo.
- 02
Rinkos ir segmento analizė
Pateikiame segmentų palyginimą: butai nuomai, kotedžai, komercinės patalpos, sandėliavimas. Kiekvienam nurodome tipinę grąžą, likvidumą, valdymo krūvį ir pagrindines rizikas.
- 03
Objektų atranka
Atrenkame konkrečius objektus iš viešos rinkos ir uždarų pasiūlymų. Kiekvieną patikriname: dokumentai, pastato būklė, kaupiamųjų lėšų situacija, planuojami remontai ir statybos kaimynystėje.
- 04
Skaičiavimas ir palyginimas
Kiekvienam objektui sudarome vienodos struktūros pinigų srautų modelį ir jautrumo analizę. Objektus palyginame vienoje lentelėje, kad sprendimas būtų priimamas ne pagal įspūdį, o pagal skaičius.
- 05
Derybos ir įsigijimas
Deramės dėl kainos ir sąlygų, koordinuojame finansavimą, dokumentų patikrą, notarinį sandorį ir turto perdavimą. Investiciniuose sandoriuose ypač daug dėmesio skiriame terminams ir atsiskaitymo tvarkai.
- 06
Nuomos paleidimas
Paruošiame objektą nuomai, nustatome kainą, atrenkame nuomininką ir parengiame sutartį. Nuo šio momento objektas pradeda generuoti pinigų srautą pagal modelį, o ne pagal prielaidas.
- 07
Portfelio peržiūra
Kartą per metus peržiūrime rezultatus: faktinė grąža prieš planuotą, nuomos kainos indeksavimas, refinansavimo galimybės ir sprendimas, ar objektą laikyti, ar parduoti.
Rezultatas
Ką gaunate
Vietoje pojūčio, kad „NT vis tiek kyla“, gaunate konkretų skaičių ir prielaidas, kuriomis jis paremtas. Žinote, kokia yra jūsų neto grąža po visų sąnaudų, koks pinigų srautas lieka po paskolos įmokos ir kas nutiktų, jei rinka pasisuktų prieš jus.
Praktikoje tai reiškia mažiau klaidų. Mūsų klientų investiciniuose objektuose vidutinė neto grąža siekia apie 4,6 procento — mažiau, nei žada skelbimai, bet tai yra skaičius, kuris išsilaiko ir po trečiųjų metų, įskaičiavus prastovas ir remontą.
- Vidutinė neto nuomos grąža
- 4,6 %Vidutinė neto nuomos grąža
- Tipinis planuojamas laikymo laikotarpis
- 5–10 m.Tipinis planuojamas laikymo laikotarpis
- Skaičiuojami scenarijai kiekvienam objektui
- 3Skaičiuojami scenarijai kiekvienam objektui
DUK
Dažniausiai užduodami klausimai
Klausimai, kuriuos girdime beveik kiekvieno pirmo susitikimo metu. Jei jūsų klausimo čia nėra — parašykite, atsakysime asmeniškai.
Butų nuomos bruto grąža Vilniuje dažniausiai svyruoja tarp 4,5 ir 6 procentų, o neto grąža po mokesčių, kaupiamųjų įmokų, remonto ir prastovų — tarp 3,5 ir 5 procentų. Komerciniame segmente skaičiai aukštesni, bet kartu didesnė ir nuomininko praradimo rizika. Bet koks pažadas apie 8–10 procentų grąžą be papildomos rizikos rinkoje šiandien turėtų kelti klausimų.
Vienas butas geresniame rajone paprastai duoda mažesnę procentinę grąžą, bet yra likvidesnis, lengviau išnuomojamas ir reikalauja mažiau valdymo laiko. Keli pigesni objektai duoda didesnę grąžą ir išskaido nuomininko praradimo riziką, tačiau kiekvienas jų reikalauja dėmesio. Sprendimas priklauso nuo to, ar jūsų ribotas resursas yra pinigai, ar laikas.
Naujos statybos butas turi privalumų: mažesnės eksploatacinės sąnaudos, geresnė energinė klasė, mažesnė remonto rizika artimiausiais metais. Trūkumas — aukštesnė pirkimo kaina, todėl procentinė grąža dažnai mažesnė nei senesniame name. Skaičiuojant dešimties metų perspektyvą, skirtumas dažnai išsilygina, nes senesnis namas pareikalauja kapitalinių investicijų.
Nuomos pajamos apmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu arba veikla pagal verslo liudijimą, kurio kaina priklauso nuo savivaldybės. Parduodant turtą, pajamų mokestis dažniausiai netaikomas, jei turtas išlaikytas ilgiau nei dešimt metų. Investiciniams objektams tai reiškia, kad laikymo laikotarpis turi būti planuojamas iš anksto — mes visada įtraukiame šį veiksnį į skaičiavimą.
Taip. Galime paruošti objektą nuomai, nustatyti kainą, atrinkti nuomininką, parengti sutartį ir toliau administruoti nuomą: terminai, indeksavimas, buitinės situacijos, remonto koordinavimas ir depozito grąžinimas. Daugumai investuotojų būtent valdymo laikas, o ne kapitalas, yra tikrasis apribojimas.
Perkant su banko paskola, dažniausiai reikia bent 15–30 procentų pradinio įnašo, priklausomai nuo to, ar tai pirmas, ar jau ne pirmas jūsų būstas. Prie to reikia pridėti notaro, registracijos, galimo remonto ir baldų kaštus. Praktikoje Vilniuje pirmam investiciniam butui dažniausiai reikia turėti apie 40 000–60 000 eurų nuosavų lėšų.
Klausiame paprasto klausimo: kam šis objektas bus patrauklus po penkerių ir dešimties metų. Vertiname pirkėjų rato plotį, rajono plėtros planus, pastato amžių ir tai, ar objektas turi savybių, kurios siaurina paklausą — pirmas aukštas, langai į triukšmingą gatvę, netaisyklinga planuotė. Objektas su siauru pirkėjų ratu turi duoti aukštesnę grąžą, kad kompensuotų likvidumo riziką.
Susiję objektai
Objektai, susiję su šia paslauga
Keli aktualūs objektai iš mūsų portfelio. Visas sąrašas su filtrais — objektų kataloge.
Susijusios paslaugos
Ko dar gali prireikti
Dažniausiai šios paslaugos eina kartu — vieno sandorio metu prireikia kelių skirtingų sričių.
Komercinis NT
Biurai, prekybos, sandėliavimo ir gamybos patalpos. Skaičiuojame ne kvadratinius metrus, o visas nuomininko ar savininko sąnaudas.
Sužinoti daugiauNT nuoma
Randame nuomininką, kuris moka laiku ir lieka ilgiau. Atranka, sutartis ir perdavimo aktas — kad nuoma būtų pajamos, o ne rūpestis.
Sužinoti daugiauOff-market objektai
Dalis geriausio turto niekada nepatenka į portalus. Dirbame diskretiškai — su pardavėjais, kurie nenori viešumo, ir pirkėjais, kurie nenori konkurencijos.
Sužinoti daugiauUžklausa
Kitas žingsnis — trumpas pokalbis
Parašykite, kokia jūsų situacija ir kokie terminai. Susisiekiame tą pačią darbo dieną, o pirmoji konsultacija nieko nekainuoja ir niekur neįpareigoja.
- Užklausa iš karto keliauja šios srities brokeriui — nereikia pasakoti to paties du kartus.
- Gaunate rinkos duomenimis pagrįstą atsakymą, o ne bendrą paslaugos pristatymą.
- Investuotojams, perkantiems NT nuomos pajamoms arba vertės augimui
Suskaičiuokime jūsų grąžą prieš perkant
Papasakokite, kokį biudžetą svarstote ir kokio rezultato tikitės — paruošime segmentų palyginimą ir konkrečių objektų pinigų srautų modelius.